(+371) 29541486
lv ru en

Тонкости услуг гостеприимства

  • 12.12 2018 Публикации

Пока на рижском рынке говорят о буме на арендное жилье, компания LK Group в бизнес-планы своих арендных комплексов закладывает возможность снижения ставок на 5-7% в год. Чем обусловлен такой скепсис? Что особенного в проектах лофтового и минижилья, которые развивает эта компания? И что происходит в аналогичном сегменте за рубежом? Об этом журнал и портал varianti.lv побеседовали со старшим партнером LK Group Романом Ващенко.

Тонкости услуг гостеприимства

– За плечами у вас довольно богатый опыт инвестирования в латвийские объекты недвижимости и последующего успешного выхода из них. Но в последние пару лет вы пропали из публичного поля зрения. Чем занимаетесь сейчас, какое направление развиваете в недвижимости?

– Распродал почти все свои классические квартирные активы в жилых проектах и концентрируюсь, как сам называю, на сфере оказания услуг гостеприимства и модернизации имеющейся в моем распоряжении недвижимой собственности. Это чтото среднее между гостиничным бизнесом и сдачей в аренду обычных квартир. Заниматься классическими отелями не вижу смысла – данный бизнес капиталоемкий, слишком легко масштабируется и там сложно работать из-за чересчур плотной конкуренции. Да и в целом в странах Балтии редкая гостиница может похвастаться средней годовой заполняемостью выше 60-70%. Мы со своей компанией остановились на небольших специализированных форматах арендного жилья. Такие объекты легче купить и есть возможность реновировать, не прибегая к банковским кредитам.

Сначала, в 2014 году, стал углубляться в тему вложений, в так называемые лофтовые и смарт-апартаменты – жилье, созданное на базе бывших административных и промышленных объектов. Много изучал опыт развития такого рода недвижимости за рубежом – в Литве, Эстонии и России. Непосредственно в Латвии вошел в этот бизнес, купив часть помещений в Риге в бывшем административном здании. Сделал там внутреннюю дизайнерскую отделку и предложил в аренду в качестве апартаментов. Продукт оказался востребованным. В 2017 году развил собственный концептуальный проект – купил и превратил в небольшой апарт-отель бывшее административное здание на ул. Вентспилс, в котором оборудовал 32 новых компактных номера площадью от 11 до 32 кв. м. Этот проект получил собственное название Ventspils Loft. Сейчас много занимаюсь развитием арендного жилья в историческом столичном здании 1870 года – деревянном строении на ул. Оливу, 5. Название проекта - EcOlive.

В каждом из упомянутых мною проектов фокусируемся на четкой группе клиентов. Прежде всего предлагаю жилье в формате student housing для студентов Рижского университета имени П. Страдыня (RSU) и других учебных заведений, расположенных в Пардаугаве. Вторая целевая аудитория – пилоты. Специально для пилотов компании AirBaltic в Ventspils Loft разработано несколько особых предложений размещения в номерах площадью от 24 до 33 кв. м. Наше основное отличие от других игроков рынка в том, что мы предлагаем не голые метры, а специализированные услуги для узких целевых групп клиентов. Например, в нашем комплексе для пилотов доступны специальные солнцезащитные шторы на окнах, услуги уборки (cleaning service) и бизнес-пакеты всевозможного бытового оборудования.

Непосредственно на ул. Оливу, 5, готовим квартиры для краткосрочной сезонной сдачи в аренду нерезидентам и долгосрочной – студентам и молодым семьям. Пробуем получить объект с наиболее рентабельным миксом из разной по своим срокам аренды. Наша компания пока только учится работать в сфере короткой по срокам аренды, совершенствуем качество предоставляемых услуг: занимаемся наполнением квартир техникой и оборудованием, экспериментируем с качеством используемого на спальных местах текстиля и оптимизируем бизнес-процессы.

EcOlive еще ждут серьезные финансовые вливания. Это строение наша компания приобрела как готовый бизнес и намерена его улучшить. Рассчитываем поднять на новую высоту качество услуг, предлагаемых в этом доме, в котором три года назад была проведена полная реновация. При нашем участии в комплексе появятся современные кондиционеры на мансардном этаже, перепланируем многие помещения, сделав их более продуманными, поставим новую бытовую технику, оборудование в санузлах и прачечной, проведем аудиосистему в места общего пользования, установим современные точки доступа Wi-Fi. Общие вложения в этот проект в ближайшие годы составят порядка 200 000 евро.

Еще раз повторю: жилье в наших комплексах, развиваемое под брендом LK Group и предлагаемое для аренды, – это не классические квартиры или небольшие помещения в обычных лофтах. Наши сервисные апартаменты в специально реновируемых под сдачу в аренду комплексах – особый формат, имеющий своих почитателей. В таких объектах повышенное внимание уделяется местам общего пользования.

– Эксперты столичного рынка нынешним летом много говорили о буме в сегменте аренды жилья в Риге.

– Наш оператор апартаментов – LK CITI – сдает в Риге более шести десятков единиц жилья: квартиры, апартаменты и номерной фонд. Всем этим занимаюсь сам, поэтому прекрасно чувствую клиентуру. И, честно говоря, не знаю, где эксперты увидели на арендном рынке жилья бум! Может, в каких-то сегментах? Возможно, если рассматривать качественные студенческие предложения или малогабаритные квартиры, то окажется, что разговоров вокруг них много, а самих предложений действительно мало. В Риге есть лишь единичные примеры масштабной реконструкции жилых комплексов с квартирами площадью от 20 до 30 кв. м. На память приходят разве что дома на ул. Эммас, 28, Пернавас, 19б или Крустпилс, 123. Да и те ориентированы на продажу. Современного и специализированного арендного жилья такого формата на рынке, за исключением дома на ул. Лиепаяс, 34 и некоторых других более ранних проектов, нет. Прежде всего потому, что арендный бизнес не генерирует быстрых денежных потоков и малорентабелен. Подавляющую часть инвесторов интересует лишь сухая математика того, сколько процентов пассивной доходности ему обеспечит сдача недвижимости в аренду. А о том, что рынок аренды в странах Балтии очень и очень узкий (платежеспособных иностранных студентов на всю Ригу не более 7 000, а конкуренция за них только возрастает), никто не говорит. Как и о том, что в реальности любая аренда – далеко не пассивный доход. Этим бизнесом нужно плотно и ежедневно заниматься.

Наблюдая за долгосрочным ростом предложения, предполагаю, что при возможном перенасыщении рынка предложением арендного жилья наиболее востребованными окажутся незакредитованные, ухоженные и правильно спланированные комплексы, с качественным наполнением и управляемые владельцами с гибким динамическим ценообразованием. Говоря о наполнении, скажу, что вложения нашей компании в наполнение номерного фонда площадью 20-30 кв. м составляют от 4 500 до 9 000 евро. Это меньше, чем тратят на оснащение номеров в гостиницах, но больше, чем у многих других инвесторов, которые ограничиваются стандартными 2 000- 2 500 евро и наполняют свои помещения мебелью из магазинов Ikeа.

Для нас как для арендодателя важно то, как много объектов твоего формата представлено на рынке. Пока переизбытка или изобилия малых арендных форм нет. Но признаю и то, что, как только появилось более или менее качественное предложение жилья в комплексе Kalnciema Kvartāla Residences, мы в Ventspils Loft почувствовали это на себе – уменьшился спрос. Хотя средняя заполняемость апартаментов у нас в этом проекте по-прежнему составляет 97% (!) в год. Большую роль в этом играет стратегия, которой придерживаемся при поиске клиентов. Заниматься ими начинаем заранее, за два месяца до истечения договора с имеющимся арендатором. Используем и наработанные за годы связи, и различные специализированные интернетплощадки, и социальные сети. Плюс стараемся быть гибкими. Согласно нашей бизнес-логике, жилье должно сдаваться в течение месяца после того, как оно стало рекламироваться. Поэтому если видим, что апартаменты скоро освобождаются, а нового клиента на них еще нет, начинаем оперативно искать реальный спрос: запрашиваемую за аренду цену понемногу опускаем каждые десять дней.

Для себя средний размер арендной платы определяем в 10-11 евро за кв. м в месяц. Учитывая, что средний размер наших студий 22 кв. м, получаем средний ежемесячный приход с номера 220-240 евро. Средняя наполняемость по всем трем нашим комплексам – 95%. И скажу честно, говорить только про математику бизнеса нам неинтересно. Принимая решения о новых инвестициях, руководствуемся своим ощущением от рынка и долгосрочной перспективой объектов. Будущая ликвидность и загруженность комплексов в данный момент – вот что интересует нас в первую очередь. В настоящее время мы сконцентрированы на качестве предоставления услуг гостеприимства, инновационности дизайна наших помещений и удобстве планировок больше, чем на всевозможных показателях отдачи.

– Вы продолжаете активно изучать рынок соседей. Что нового у них с лофтовыми апартаментами?

– Рынки нужно разделять: в странах Балтии ситуация серьезно различается. В Литве, например, инвесторы за сопоставимые с рижскими жилые продукты получают от аренды по 15-16 евро за кв. м в месяц. И продажные цены таких объектов у них выше – 1 600-2 200 евро за кв. м (зачастую без отделки). В Вильнюсе в 2017–2018 годах реализовались и реализуется порядка десятка лофтовых проектов (V50, Vytenio panoramos, Loft Facroty и так далее), в большинстве своем в бывших промышленных зонах. Очень красиво выглядят в презентациях, с шикарными домашними страничками. В реальности все несколько проще. Качественных предложений в этом сегменте в этом году в Литве я не увидел.

Зато узнал об интересном индикаторе, касающемся нового жилья, к которому и относятся все лофты и небольшие апартаменты. Наши южные соседи стараются, чтобы в Вильнюсе всегда были готовыми или находились в стадии строительства новые квартиры в объеме, достаточном для торговли ими в течение полутора лет. А это порядка 7 000-7 500 единиц. Сейчас в Литве довольно горячий рынок недвижимости: спрос ажиотажный, и рынок принимает любой товар. Но если отрешиться от эмоций и посмотреть экономически, то показатели окупаемости в течение 13-15 лет и рентабельности на уровне лишь 5-6% в случае с микропроектами говорят о слишком высоких ценах продаж.

У эстонцев лофтовый жилой продукт более качественный. Там и продажные цены за апартаменты с отделкой повыше – доходят до 2 200-3 300 евро за кв. м. Арендные ставки – 17-20 евро за кв. м в месяц. Вроде бы все хорошо в плане отдачи. Но и в Эстонии, по моему мнению, арендные ставки находятся на пике, в течение двух лет и у них можем увидеть коррекцию цен. Пока же имеющийся порядок цен позволяет в столице Эстонии появляться комплексам с какой-то своей легендой и философией, с присущим только им шармом. Если раньше у них предлагались лишь комплексы типа Randla 11, представляющие собой обычное перестроенное общежитие, то сейчас к вопросу о внешнем виде и внутренней планировке объектов они подходят более креативно и качественно. ПодEco Olive Eco Olive M2_251_7_M2_ 23.08.2018 15:36 Страница 32 33 тверждение тому – таллинский Spacecube по адресу Ehitae tee 60. В нем эстонские дизайнеры сумели предложить двухуровневые помещения на площади в 23 кв. м, а в номере площадью 16 кв. м выделили отдельную спальную зону.

За последние годы изучал рынки лофтовых комплексов и жилья малых форм в шести странах. Пришел к выводу, что для их развития важно, чтобы имелся хороший спрос. Так-то в Праге, Варшаве, Хельсинки и даже Берлине видим идентичные нашим жилые проекты, отличающиеся, по большому счету, лишь большими размерами и более высокими ценами. Сами же планировочные решения у нас, как, например, в проектах компании Merks, с продуктами которого много работал раньше, не хуже.

В Европе наиболее интересные решения арендного жилья представлены в Амстердаме. Там международные инвестфонды возводят специализированые отели для студентов даже на 1 000 единиц жилья. В таких проектах имеются и рестораны, и тренажерные залы, и библиотека, и прачечная. Посуточно номер в 14 кв. м стоит у них от 53 евро, двухместный на 21 кв. м – от 83. Ежемесячное проживание обходится студентам от 600 до 1 700 евро. Номерной фонд купить у них в розницу невозможно: операторы данных комплексов международные сети.

И все же по-настоящему креативных и качественных смарт-апартаментов в Европе не так много. Упомяну лишь сеть, работающую под международным брендом Zoku. У нее прослеживается органичное соединение культуры и элементов гостиничного бизнеса с отличными планировочными решениями, присущими лучшим жилым микропроектам Европы, с первоклассным сервисом досуга для молодежи.

В нашем бизнесе важно не только построить место для размещения людей. Важно уметь качественно его эксплуатировать – управлять доходностью. Это технология определения лучшей цены для обеспечения высокой доходности гостиницы на основе прогнозирования спроса. Если говорить проще, то это продажа правильного номера правильному гостю в правильный момент по правильной цене. И в настоящее время, когда границы мира теряют свои очертания, нужно уметь правильно позиционировать свой мини-отель и привлекать зарубежных клиентов. Это достигается не только реальной работой с SEOcпециалистами, но и проведением всевозможных культурных мероприятий для постояльцев.

Что касается постсоветского пространства, то выделю строительство апарт-отелей в Москве и Санкт-Петербурге. В них импонирует активный подход группы компаний Pioneer, которая реализует четыре своих проекта в России. Cейчас в сети апарт-отелей YE’S реализуются два проекта, общий номерной фонд которых достигает почти 1 500 единиц жилья. Прорабатывается также расширение сети апарт-отелей YE’S за счет казахстанской Астаны.

По-прежнему в России креативна команда бренда Mama Ro – комплекс апартаментов для краткосрочной сдачи. Такого творчества при планировании простраства, таких решений по стилизации апартаментов можно достигнуть, имея 100-процентную вовлеченность в процесс и качественное базовое образование. А с этим у владельцев Mama Ro Maskava все в порядке: ребята имеют режиссерское образование. Зайдите на их сайт, и, гарантирую, вы получите огромное эстетическое удовольствие.

Из других стран СНГ скажу о Грузии. Батуми и Тбилиси в данный период переживают всплеск интереса со стороны разных групп зарубежных инвесторов – из Израиля, Турции и многих европейских стран. Грузинский рынок находится в начальной стадии своего развития, в том числе и по ценам, и имеет растущий курортный потенциал. Поэтому в предложениях инвесторам появляются жилые и гостиничные комплексы с отдачей в 20-23% годовых и окупаемостью в течение пяти – восьми лет. Там есть огромные проекты на 2 000-3 000 номеров. Есть эффективные архитектурные решения, отличная локация, как, допустим, в батумском комплексе Allianz Palace, чье возведение будет завершено в 2020 году. Управлением и сдачей в аренду его апартаментов займется американская международная компания McInerney Hospitality International. У нас в Латвии такая схема не сработает, потому как уровень доходности нашего рынка не позволяет даже думать о передаче апартаментов кому-то в управление.

– Подытоживая наш разговор: перспективно ли развитие апартаментов малых форм в Латвии? Рассчитываете ли вы на рост показателей отдачи от сдачи жилья в аренду?

– От прогнозов по Латвии воздержусь. Стараюсь осторожно относиться к рассуждениям о получении дополнительного дохода от будущего прироста арендных ставок. Не вижу ни одной предпосылки ни внутри нашей страны, ни за ее пределами, которые говорили бы мне, что данный прирост будет выше показателя инфляции. Наоборот, предполагаю, что через два года рост цен затормозится, и я к этому буду готов. В свои расчеты закладываю предположение, что арендные ставки ежегодно могут снижаться на 1-3%. Одна из главных возможных причин такого скепсиса – рост объема предложения. И университеты строят свои кампусы, как RSU на ул. Дарза, и другие застройщики выводят новые проекты. Все это вместе с сокращающейся численностью населения и повышающейся себестоимостью эксплуатации жилых объектов гостеприимства позволяет предположить: в ближайшее время работать нужно будет еще усерднее, а зарабатывать станем меньше.

Роман Голубев,
редактор журнала "Квадратный метр" и порталов www.varianti.lv un www.bn.ru/latvia