(+371) 29541486

Современные форматы жилой доходной недвижимости

  • 26.10 2017 Публикации

Рыба ищет где глубже, а инвестор – где лучше – так на новый лад можно перефразировать известную пословицу. Любой современный инвестор, рассматривая варианты выгодных вложений средств, не ограничивается изучением предложений в рамках только своей страны. Вот для тех, кто стоит перед выбором, какую же недвижимость купить с целью последующей сдачи в аренду, журнал m2 и портал varianti.lv и предлагают сегодняшнюю дистанционную дискуссию экспертов по недвижимости из четырех европейских стран, которую организовал управляющий активами компании LK-CITI Роман Ващенко. Вместе с руководителем отдела жилой недвижимости эстонского подразделения компании Сolliers International Маей Даляевой, сотрудником немецкой компании EpStein-Immobilien Еленой Мишичевой и владелицей голландского агентства Holland real estate Ириной Ребел они обсудили специфику рынка доходной жилой недвижимости, новые форматы арендного жилья, а также особенности таких предложений в Латвии, Эстонии, России, Германии и Нидерландах.

Современные форматы жилой доходной недвижимости

Начать нашу заочную дискуссию предлагаю с вопроса: каковы возможности для инвестирования финансовых средств в жилой сегмент доходной недвижимости в вашем регионе? Много ли таких проектов и какая цена входа в них? – с такими вопросами журнал m2 и портал varianti.lv обратились к каждому из участников дискуссии.

Роман Ващенко, LK-CITI: Основной тренд последних трех лет в сегменте новых жилых помещений Латвии – повсеместное уменьшение их размеров, независимо от того, предназначается объект на продажу или на аренду. Рига – довольно маленький рынок, на котором нет смысла позиционировать свой товар сегментарно. Классические доходные дома, комплексы студенческого жилья (student housing), лофтовые комплексы – все они успешны и пользуются высоким спросом со стороны клиентов только при наличии разумной планировки и небольших по площадям помещений. Наша компания – LK-CITI – разработала собственный продукт – молодежные микролофтовые комплексы, представляющие собой симбиоз небольших по площади (от 11 до 32 кв. м) студий для проживания молодежи. Это жилье мы наполнили элементами улучшенной отделки комфорт-класса и внутренним дизайном бизнес-уровня. Фактически мы создали уникальный и универсальный формат жилья, пригодный для сдачи в аренду как экономически активной части местного населения, так и приезжим, чей возраст находится в пределах 20-35 лет.

Если говорить о возможностях инвестирования в столице Латвии в данный сегмент, то нужно четко понимать, о каких инвесторах идет речь. Вниманию клиентов, рассматривающих вопрос развития доходных проектов в центре Риги, прежде всего предлагаются неремонтированные довоенные жилые дома, находящиеся в весьма печальном состоянии. Цена их покупки – от 300 000 до 1 500 000 евро.

Есть отдельная категория нежилых помещений производственного назначения, которые могут использоваться для создания современных лофтовых комплексов. Однако их размеры и планировки редко бывают удачными и не всегда позволяют проектировать на их базе современные арендные жилые здания.

Есть еще и третья интересная категория объектов – бывшие гостиницы. Они могут иметь неплохое техническое состояние, но опять же не в каждой гостинице можно «вкусно нарезать» малогабаритные номера. Предложения о продаже такой инвестиционной недвижимости начинаются от 0,5 млн и доходят до 7 млн евро.

Если рассматривать в качестве поля для вложений финансовых средств покупку пакетов готовых квартир и арендных апартаментов, то здесь возможности для маневров шире. Это и квартиры в довоенных, реновированных на скорую руку домах центра Риги с имеющимися арендаторами (такие объекты предлагаются для покупки за 1 000-1 500 евро за кв. м), и единичные, и быстро раскупаемые, предложения в новых лофтовых и жилых комплексах (к примеру, в столичном здании на Ганибу дамбис, 31b, или в новом удачном проекте на ул. Пернавас, 17). Во втором случае покупатели могут получить готовые и сданные в аренду апартаменты (или пул таких апартаментов) по цене от 1 200 до 1 600 евро за кв. м.

Считаю, что в развитии подобного рода бизнеса Латвия на пару лет отстает от Литвы. Начиная с 2010 года в Вильнюсе реализовано семь новых проектов, подпадающих под категорию микролофтов. В 2011 году это был проект Soho loft, в 2013-м – Microlofta, в 2014-м – Radioloftas. В жилье превращались и реконструируемые производственные корпуса. Кроме того, наши южные соседи начали строить малогабаритные жилые комплексы с нуля (в 2015 году – Studio Tower). Кстати, цена входа в малогабаритные лофтовые проекты в Вильнюсе на 10-20% выше, чем в Риге.

А вот современных комплексов студенческого жилья (student housind) во всей Балтии, насколько знаю, по причинам малой емкости рынка практически нет.

Мой вывод: при наличии сравнительно небольшого бюджета в один-два миллиона евро и желании самостоятельно развивать от начала до конца проект арендного жилья в Латвии все-таки больше возможностей, чем в соседних странах Балтии, крупных городах России и тем более Западной Европы. Причина простая: у нас все дешевле. Именно поэтому, даже учитывая малую емкость нашего родного рынка, LK-CITI после изучения нескольких разноплановых объектов в Вильнюсе, Санкт-Петербурге и Дюссельдорфе приняла решение не инвестировать в готовые проекты, а развивать свой новый молодежный формат – современный комплекс микролофтов – именно в Риге.

Майя Даляева, Сolliers International: Говоря об инвестировании в недвижимость на территории Эстонии, мы рассматриваем прежде всего столицу республики – город Таллин. На протяжении последних двух лет наиболее популярным и распространенным вложением средств в его недвижимость стала покупка 1- или 2-комнатных квартир с целью последующей сдачи их в аренду. На сегодняшний день в Таллине практически отсутствует рынок многоэтажных арендных домов с квартирами небольшого размера. Проекты перепланировки жилья старого типа (так называемых хрущевок и брежневок) под квартиры-студии остаются для Таллина также единичными примерами. Однако спрос на такого рода продукт очень высокий. В качестве реальных примеров, соответствующих озвученному выше сегменту рынка, можно назвать недавно построенное в центре Таллина здание на бульваре Мере, 8, и здание, расположенное неподалеку от пляжа Штромки, на ул. Рандла, 11 (Randla, резиденция Stroomi). Последняя – это бывшее здание общежития.

Сегодня наиболее популярными в данном сегменте являются новые объекты, расположенные в квартале Ротерманни, рядом с морем и в новых жилых зданиях, построенных вдоль Тартуского шоссе. 20% от всего количества покупаемых в новых жилых домах Таллина квартир приобретается с целью последующей сдачи в аренду. Доля арендных квартир в проектах, расположенных в центре города, достигает 28%, тогда как в жилых микрорайонах – 10%. Основной объем инвестиций в жилую недвижимость эстонской столицы приходится на мелких предпринимателей и частных инвесторов.

Елена Мишичева, EpStein-Immobilien: Приобретение доходных домов в Германии было и остается ключевым трендом при инвестировании в недвижимость. Этот сегмент имеет подавляющее преимущество по сравнению с любыми другими видами недвижимости. При этом для потенциальных инвесторов предлагается достаточно большая линейка цен, позволяющая удовлетворить любые финансовые возможности.

Доходные дома с двумя или тремя квартирами можно приобрести от 180 000 евро. Конечно, стоит учитывать, что при таких ценах вы инвестируете в объект на периферии, а не в центральных городах немецких регионов. В таких городах, как Кельн или Дюссельдорф, сумма начальных инвестиций – от 500 000 евро. Следует также подчеркнуть тот факт, что, по оценкам экспертов, в ближайшие полтора-два года интересных предложений даже на периферии не останется. Ярко выраженная тенденция роста вложений в недвижимость Германии привела к росту стоимости объектов. Эта тенденция продолжается в настоящее время и сохранится в ближайшие десять лет. Соответственно, это ведет к уменьшению числа предложений на рынке, что также дополнительно стимулирует рост цен. Поэтому чем раньше инвестировать в немецкую недвижимость, тем лучше. Регион Северный Рейн-Вестфалия идет по пути Мюнхена и Берлина. В этих городах минимальный порог для инвестирования в доходные дома приближается к миллиону евро. Аналогичная тенденция наблюдается и в Кельне, и Дюссельдорфе.

С точки зрения видов доходных домов вариантов для выбора достаточно много. Первая группа предложений – это доход как от домов, находящихся в центре города, имеющих статус памятника архитектуры, так и от абсолютно новых многоквартирных комплексов с меблированными квартирами. Вторая группа – доходные дома с разместившимся в них сетевым супермаркетом (например, Lidl, Aldi, Netto или Rewe) или любой другой торговой сетью, будь то Rossmann или DM. Стоимость входа начинается от 1,2 млн евро.

И третья группа, достаточно востребованная, – доходные дома, требующие реновации. При само- стоятельной организации данного процесса инвестор может получить на выходе более высокую отдачу по сравнению с покупкой аналогичного отремонтированного дома. Диапазон входа в этот сегмент достаточно широк – от 150 000 евро до нескольких миллионов и зависит от размера дома и капитальных вложений в его санацию.

Ирина Ребел, Holland real estate: Острый дефицит студенческого жилья является одной из серьезных проблем голландских университетских городов. Это высокорентабельный сегмент арендного рынка, и сейчас он полностью перешел в руки крупных корпораций. Так, например, шотландский девелопер и основатель сети The Student Hotel Чарли Мак- Грегор несколько лет назад открыл в Роттердаме первый голландский студенческий отель, а в 2015 году нидерландский пенсионный фонд ABP инвестировал в этот проект 100 миллионов евро. Дополнительно к семи действующим на данный момент студенческим отелям в Нидерландах планируется построить еще два – в Маастрихте и Дельфте. Сеть The Student Hotel – не единственная в своем роде, есть еще несколько других местных жилищных корпораций, работающих в этом сегменте.

Для инвестиций в другой высокоприбыльный сегмент – туристический – необходимо иметь в распо- ряжении серьезный бюджет в несколько десятков миллионов. В конечном итоге оптимальным вариантом для частных инвесторов остается нидерландский рынок долгосрочной аренды жилых помещений. Здесь достаточно большой выбор в разных ценовых категориях. Цены на таунхаусы в центре Амстердама варьируются в пределах от 1 300 000 до 2 000 000 евро, в зависимости от площади и состояния. Есть и более дорогие варианты. Студия или маленькая квартира с одной спальней в центре обойдется приблизительно в 240 000-260 000 евро. За эти же деньги можно купить апартаменты площадью 90-110 кв. м в хороших районах Гааги.

– На какую отдачу могут рассчитывать инвесторы при вложениях в жилую арендную недвижимость тех регионов, в которых вы работаете? Каким будет средний показатель загрузки такого рода объекта?

Роман Ващенко, LK-CITI: Доходность от подобного рода вложений в Риге колеблется от 7% до 8% годовых, в зависимости от того, в какой объект клиент вкладывает деньги. Однако тут позволю себе немного отвлечься от нашей темы и предложить разобраться, какую стратегию инвестиций предпочитает клиент – активную, сбалансированную или консервативную. Активная стратегия предполагает срок окупаемости порядка 12-14 лет, то есть 7-8% годовых. Это наиболее распространенный подход. Однако инвестор должен понимать: чем более типовой товар он предлагает, тем выше конкуренция, с которой столкнется он или его управляющий при сдаче внаем имущества или выходе из проекта. А это означает, что его актив будет испытывать давление при отсутствии конкурентных преимуществ в виде хорошей локации, отменной планировки, качественной отделки, оборудования и развитой инфраструктуры комплекса. Единственным способом увеличить заполняемость такого объекта будет коррекция цены. Например, сейчас средний показатель вакантности по краткосрочному проживанию в гостиницах Риги колеблется от 50 до 75%. Загрузку по долгосрочному проживанию в квартирных гостиницах в столице Латвии оцениваю в 80-95%. И сдавать в них апартаменты с каждым годом становится сложнее.

Обычно мы работаем с инвесторами, предпочитающими сбалансированный подход, с отдачей за 16-20 лет и доходностью 5-6% – такова плата за качество и локацию продукта). LK-CITI предлагает обычно объекты, которые сами перепланировали, делая редизайн помещений, и которые эксплуатировали вплоть до продажи. Поэтому мы спокойны за бизнес людей, которые переняли у нас арендные объекты. Отмечу, что на начало 2017 года инвесторами из стран СНГ были приобретены и успешно сдаются более 50 наших квартирных объектов центре Риги. Сейчас, учитывая давление избыточной денежной массы в этой сфере, мы считаем надежными инвестиции только в небольшие специализированные новые комплексы с хорошей локацией между Юрмалой и Ригой, которые одновременно могут быть позиционированы и в сегменте student housing и интересны как фрилансерам и ИT-специалистам, так и просто обеспеченным молодым семьям без детей. В реальности таких объектов на рынке Латвии в продаже пока нет.

В ближайшие год-два наша компания предложит рынку продукт, позволяющий инвестору приобрести не только арендный объект с идеальной макролокацией, но и при необходимости получить в собственность компанию владельца недвижимости с заключенными арендными договорами, прозрачной отчетностью и понятной историей обслуживания объекта. LK-CITI как управляющий комплексом готова предложить инвестору отдачу в 5-6% годовых и минимальные отраслевые риски ввиду уникальности объекта, что уравновешивает консервативную ставку доходности от него.

Майя Даляева, Сolliers International: Ожидаемый доход от покупки жилой недвижимости в столице Эстонии будет не менее 5-6% в год. Доход инвесторов, которые брали объекты в 2008-2010 годах, достиг уровня 9-10%. Это связано с тем, что в тот период стоимость недвижимости была сравнительно ниже, хотя сам уровень цен на аренду практически не изменился.

Минимальная годовая доходность при капиталовложениях в жилую недвижимость Таллина может составлять 5%. При этом даже она останется привлекательной для мелких инвесторов до тех пор, пока процентная ставка по кредитам будет находиться на нынешнем низком уровне.

Елена Мишичева, EpStein-Immobilien: Что касается размера доходности, то в Германии она сильно зависит от месторасположения дома. На данный момент инвесторы могут оперировать 3-5% годовой доходности в Кельне и Дюссельдорфе. Ближе к границам районов этих городов диапазон составит 4-6%. В многочисленных городах-спутниках (таких как Крефельд, Вупперталь, Бонн, Дуйсбург, Дортмунд и так далее) с населением от 200 000 до 500 000 жителей, показатель отдачи окажется в пределах от 5% до 8%. Эта доходность позволит с большей вероятностью говорить о хороших арендных договорах и хорошей истории арендаторов. Существенное влияние на потребность в жилье в регионе Северный Рейн-Вестфалия, где мы и работаем, и постоянный спрос на жилье оказывает экономическая ситуация. Здесь самая высокая в Германии плотность населения, сосредоточено большое количество промышленных предприятий, одна из лучших экономических ситуаций среди всех земель. Все это способствует поддержанию высокого и стабильного спроса на жилье в регионе.

Что привлекает инвесторов в Германии? Это стабильность и сильная экономика, уверенность в завтрашнем дне и высокая ликвидность приобретаемой недвижимости.

Ирина Ребел, Holland real estate: Сразу скажу, что за последние два года доходность в Амстердаме упала из-за скачка цен. Сейчас, по данным Global Property Guide, она находится в пределах 4,7-5,3% годовых. Как обычно, отдача выше в меньшем по площади жилье. Гаагская недвижимость намного дешевле и определенно заслуживает внимания инвесторов. При сравнительно небольших вложениях можно получить гарантированную рентабельность в 7,3-7,5% годовых. Апартаменты площадью 78-83 кв. м покупаются за 130 000-135 000 евро и сдаются в аренду за 800-850 евро в месяц. Многие клиенты предпочитают такую тактику и приобретают по четыре-пять недорогих объектов. Такое жилье снимают семьи с невысокими доходами, как правило, на длительный срок – от пяти лет.

Другая категория арендаторов – экспаты – иностранцы, которые в течение продолжительного времени живут в Нидерландах и работают на международных предприятиях. Наибольшее количество экспатов находится в Амстердаме, второе место занимает Гаага – резиденция посольств, общественных организаций и нескольких крупных международных корпораций. По статистике, экспаты составляют около четверти всего населения Гааги. Они арендуют жилье на два – четыре года и выкладывают ежемесячно за это около 1 500 евро, тогда как продажная рыночная стоимость такого жилья – от 250 000 евро. Доходность жилья в среднем ценовом классе меньше, а расходы на его содержание выше. Но в конечном итоге это окупается стабильным ростом цен на недвижимость этого класса: 13% в год – в Гааге и 21-23% – в Амстердаме.

Основными факторами, определяющими высокий спрос на голландскую недвижимость, я бы назвала политическую и экономическую стабильность Нидерландов, отличную ликвидность недвижимости, постоянный дефицит арендного жилья, мягкое налогообложение для собственников. Доходы физических лиц от аренды в Нидерландах не облагаются налогом.

Роман Ващенко, LK-CITI: Подытоживая первую часть нашей удаленной дистанционной беседы-переклички с коллегами, добавлю, что самая большая доходность везде связана с минимальным размером студий и максимальным размером проекта. Небольшие студии в средних и крупных гостиничных комплексах особенно широко распространены в российских Санкт-Петербурге и Москве, являющихся родоначальниками моды на популярный формат апарт-отелей. Это следующий шаг развития по отношению к тому, что реализуется в крупных студенческих мегаполисах. Эффективность инвестиций там достигает 8-15% годовых, с учетом дополнительного роста цен. В Санкт-Петербурге, к примеру, в настоящее время завершаются продажи в комплексах первой волны постройки 2011-2014 годов. Динамика и объемы продаж впечатляют. Так, в первом пилотном отеле сети YE’S, который был запущен в 2012 году, к 2016 году, несмотря на кризис, были реализованы все 900 номеров. Динамика продаж – 18 апартаментов в месяц – была достигнута не только благодаря относительно невысоким ценам, но и новаторскому подходу к продажам и отличной рекламе владельца бренда YE’S – группы Pioneer. Придуманные ими доходные программы позволяют инвесторам из регионов получать гарантированный доход, не находясь в северной столице России.

По такому же принципу работают в апарт-отелях Vertikal, Avenue Apart и т. д. Это следующая ступень по отношению к крупным студенческим отелям или их сетям, развиваемым корпорациями в Нидерландах, Великобритании и других странах. Здесь не практикуются продажи отдельных единиц жилья, зато имеется не менее 50 000-70 000 студентов из-за рубежа, которые и обеспечивают огромный рентный денежный поток. Так, студия в 33 кв. м в The Student Hotel Amsterdam West обойдется в 1 700 евро в месяц.

Так же действуют инвесторы и в Берлине, развивая небольшие (от 100-160 апартаментов) комплексы, рассчитанные на молодые семьи и студентов. Здесь назову комплексы Premium Campus Living и Park Suites в Берлине, в которых инвесторам предлагаются сразу готовые меблированные апартаменты, пригодные для аренды. Мы изучали планировки, локацию и продажи в данных комплексах (последний только строится): они показывают на 15-20% лучшие результаты, чем обычное новое жилье.

Продолжение дискуссии экспертов рынков недвижимости четырех стран читайте в следующем, майском, номере журнала .