Viesmīlības pakalpojumu smalkumi

  • 27.09 2021 Publicēšana

Lai gan Rīgas nekustamo īpašumu tirgū runā par mājokļu nomas uzplaukumu, kompānija LK Group savos nomas kompleksu biznesa plānos paredz iespēju samazināt tarifus par 5-7% gadā. Kas ir šīs skepses iemesls? Kas īpašs ir lofta stila un mini mājokļu projektos, ko attīsta šī kompānija? Un kas notiek līdzīgā segmentā ārzemēs? Par šiem jautājumiem žurnāls un portāls varianti.lv sarunājas ar vecāko LK Group partneri Romānu Vaščenko.

52b82021b60fbcd7f4a38cd65907d43a

– Jums ir pietiekami bagāta pieredze Latvijas nekustamo īpašumu investēšanā un vēlāk veiksmīgi no tiem atbrīvojoties. Taču pēdējos pāris gados esat pazudis no sabiedrības acīm. Ar ko nodarbojaties pašlaik, kādu nekustamā īpašumu virzienu attīstāt?

– Esmu pārdevis gandrīz visus savus klasiskos dzīvokļu aktīvus dzīvojamajos projektos un koncentrēju savu uzmanību, kā pats to dēvēju, viesmīlības pakalpojumu sniegšanas jomā un manā lietošanā esošā nekustamā īpašuma modernizācijā. Tas ir kaut kas starp viesmīlības biznesu un parasto dzīvokļu iznomāšanu. Nodarboties ar klasiskajām viesnīcām nav jēgas – šis bizness prasa lielus ieguldījumus, pārāk viegli paplašinās, un šajā jomā sarežģīti strādāt pārāk lielās konkurences dēļ. Baltijas valstīs kopumā tikai reti kura viesnīca var lepoties ar vidējo gada noslogotību virs 60-70%. Mēs ar savu kompāniju esam specializējušies − iznomājam nelielas platības mājokļus. Tādus nekustamos īpašumus vieglāk nopirkt, un ir iespēja tos renovēt, neizmantojot banku kredītus.

Sākumā, tas ir, 2014.gadā, domāju par ieguldījumiem tā saucamajos lofta stila un mini apartamentos – mājokļos, kuri izveidoti uz bijušo administratīvo un industriālo objektu bāzes. Daudz pētīju, kāda ir pieredze ar šāda nekustamā īpašuma attīstību ārzemēs – Lietuvā, Igaunijā, Krievijā. Latvijā uzsāku šo biznesu, iegādājoties Rīgā vienu daļu telpu bijušajā administratīvajā ēkā. Veicu telpām iekšējā interjera dizaina apdari un nomā piedāvāju tās kā apartamentus. Izrādījās, ka telpas ir pieprasītas. 2017.gadā attīstīju savu konceptuālo projektu − nopirku bijušo administratīvo ēku Ventspils ielā, pārveidoju to par nelielu apartamentu viesnīcu, tajā pašlaik iekārtoti 32 jauni, kompakti numuri, to platība ir no 11 līdz 32 kvadrātmetriem. Šim projektam dots nosaukums – Ventspils Loft. Tagad nodarbojos ar nomas mājokļu attīstību galvaspilsētas vēsturiskajā koka ēkā Olīvu ielā 5, kura būvēta 1870.gadā. Šā projekta nosaukums – EcOlive.

Katrs mans pieminētais projekts ir vērsts uz konkrētu klientu grupu. Galvenokārt piedāvāju mājokļus student housing, kas paredzēti Rīgas Stradiņa universitātes un citu Pārdaugavas izglītības iestāžu studentiem. Otra klientu grupa ir piloti. Projektā Ventspils Loft izstrādāti un iekārtoti daži īpaši piedāvājumi AirBaltic pilotiem, numuru platība no 24 līdz 33 kvadrātmetriem. Salīdzinājumā ar citiem nekustamā īpašuma tirgus dalībniekiem mūsu galvenā atšķirība ir tā, ka mēs piedāvājam ne tikai konkrētas platības telpas, bet arī specifiskus pakalpojumus šaurai mērķa auditorijas grupai. Piemēram, pilotiem mūsu kompleksa numuros ir atbilstoši saules aizsargaizkari, pieejami uzkopšanas pakalpojumi (clearing service) un biznesa pakete visam sadzīves iekārtu aprīkojumam.

Tieši Olīvu ielā 5 gatavojam dzīvokļus īstermiņa sezonas nomai nerezidentiem un ilgtermiņa nomu studentiem un jaunajām ģimenēm. Cenšamies izveidot rentablu mājokli, miksējot dažāda termiņa nomas līgumus. Mūsu kompānija vēl tikai mācās strādāt ar īstermiņa nomām, pilnveidojam piedāvāto piedāvājumu kvalitāti: dzīvokļus aprīkojam ar tehniku un iekārtām, eksperimentējam ar guļamvietās izmantojamo materiālu kvalitāti un optimizējam biznesa procesus.

EcOlive vēl gaida nopietnus finanšu ieguldījumus. Šo ēku mūsu kompānija iegādājās kā gatavu biznesa projektu, ir mērķis to uzlabot. Ceram paaugstināt pakalpojumu kvalitāti, jo pirms trim gadiem te tika veikta pilnīga renovācija. Ar mūsu līdzdalību kompleksa mansarda stāvā parādās jauni kondicionieri, tiek pārplānotas vairākas telpas, padarot tās pārdomātākas; uzstādīsim jaunu sadzīves tehniku, aprīkosim sanitāros mezglus un mazgātuvi, ievilksim koplietošanas telpās audio sistēmu, ierīkosim modernus Wi-Fi punktus. Kopējie ieguldījumi projektā tuvākajos gados sasniegs gandrīz 200 000 eiro.

Vēlreiz atkārtošu: mājokļi mūsu kompleksos, kurus attīsta LK GROUP un kuri paredzēti nomai, mūsu izpratnē nav klasiskie dzīvokļi vai nelielas telpas parastajos lofta projektos. Mūsu servisa apartamentiem speciāli renovētajos, nomai paredzētajos kompleksos ir īpašs formāts, kuram ir savi klienti. Šādās vietās īpaša uzmanība tiek veltīta koplietošanas telpām.

– Šajā vasarā galvaspilsētas tirgus eksperti daudz runāja par mājokļu nomas segmenta uzplaukumu Rīgā.

– Mūsu apartamentu operators LK CITI iznomā Rīgā vairāk nekā sešdesmit mājokļu vienību: dzīvokļus, apartamentus un numurus. Ar to nodarbojos pats personīgi, tādēļ ļoti labi pazīstu klientus. Un, atklāti runājot, nezinu, kur eksperti ir saskatījuši uzplaukumu nomas tirgū? Varbūt kādos atsevišķos segmentos? Iespējams, skatoties uz kvalitatīviem piedāvājumiem studentiem vai mazgabarīta dzīvokļiem, izrādīsies, ka runu ir daudz vairāk nekā pašu piedāvājumu. Rīgā ir tikai atsevišķi piemēri, kur tiek veikta tādu dzīvojamo kompleksu plaša rekonstrukcija, kuru dzīvokļu platība ir no 20 līdz 30 kvadrātmetriem. Varu atcerēties tikai namus Emmas ielā 28, Pērnavas ielā 19b un Krustpils ielā 123. Taču pat tie tiek gatavoti pārdošanai. Šāda veida modernu un specializētu nomas mājokļu tirgū nav, ja nu vienīgi nams Liepājas ielā 34 un daži iepriekšējie projekti. Pirmkārt, tas ir tāpēc, ka nomas bizness neveido ātru naudas plūsmu, un tas nav tik ienesīgs. Lielākā investoru daļa interesējas tikai par sausu matemātiku, tas ir, cik liels būs pasīvā ienesīguma procents, iznomājot nekustamo īpašumu. Bet par to, ka nomas tirgus Baltijas valstīs ir ļoti, ļoti šaurs (maksātspējīgo ārzemju studentu Rīgā nav vairāk kā 7 000, un konkurence tikai pieaug), neviens nerunā. Nesaka arī to, ka patiesībā jebkura noma nav nekāds pasīvais ienākums. Ar šo biznesu cītīgi jānodarbojas katru dienu.

Vērojot ilgtermiņa piedāvājuma izaugsmi, pieņemu, ka iespējamajā nomas tirgus mājokļu piedāvājumu pārpilnībā par vispieprasītākajiem izrādīsies tie kompleksi, kuri nav ņemti kredītā, kuri ir sakopti, labi izplānoti, ar kvalitatīvu noslodzi un no īpašnieku puses ar elastīgu, dinamisku cenu politiku. Runājot par noslodzi, uzreiz teikšu, ka mūsu kompānijas ieguldījums numuros ar platību 20-30 kvadrātmetru noslodzes fondā ir no 4 500 līdz 9 000 eiro. Tas ir mazāk nekā tērē viesnīcas, aprīkojot numurus, taču vairāk, nekā iegulda citi investori, kuri parasti aprobežojas ar 2 000 – 2 500 eiro, iekārtojot savas telpas ar Ikea mēbelēm.

Mums kā iznomātājiem ir svarīgi, cik daudz piedāvāto nekustamo īpašumu veidu parādās tirgū. Pagaidām mazas platības nomas telpu pārpalikuma vai pārpilnības nav. Taču atzīstu, tiklīdz parādījās kvalitatīvi mājokļu piedāvājumi tādā kompleksā kā Kalnciema Kvartāla Rezidences, mēs uzreiz projektā Ventspils Loft izjutām pieprasījuma kritumu. Kaut arī vidējā mūsu apartamentu gada noslodze šinī projektā ir tāda kā iepriekš – 97% (!). Lielu lomu spēlē stratēģiskā pieeja, ar kuras palīdzību meklējam klientus. Jaunu klientu sākam meklēt laikus − divus mēnešus pirms beidzies līgums ar iepriekšējo nomnieku. Izmantojam šo gadu laikā izveidojušo sadarbību, dažādas specializētās interneta platformas, kā arī sociālos tīklus. Turklāt cenšamies būt elastīgi. Saskaņā ar mūsu biznesa loģiku – mājoklim jābūt iznomātam mēneša laikā, kopš tas pirmo reizi parādās reklāmā. Tādēļ redzam, ja drīzumā atbrīvosies apartamenti, bet jauna klienta vēl nav, sākam aktīvi meklēt reālu pieprasījumu: prasīto nomas maksu pakāpeniski samazinām pēc katrām desmit dienām.

Paši nosakām vidējo nomas maksu, tie ir 10 − 11 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Rēķinot, ka vidējā mūsu telpu platība ir 22 kvadrātmetri, vidēji mēnesī no numura mēs iegūstam 220-240 eiro. Vidējā noslodze visos trijos mūsu kompleksos ir 95%. Teikšu godīgi – runāt Romāns Vaščenko 59 M2_251_7_M2_ 23.08.2018 15:37 Страница 59 tikai par biznesa matemātiku mums nav interesanti. Pieņemot lēmumus par jauniem ieguldījumiem, ņemam vērā savas izjūtas tirgū un objektu ilgtermiņa perspektīvas. Turpmākā likviditāte un kompleksu noslodze pašlaik − lūk, kas mūs galvenokārt interesē. Šobrīd mēs vairāk koncentrējam savu uzmanību uz piedāvāto viesmīlības pakalpojumu kvalitāti, mūsu telpu dizaina inovatīviem risinājumiem un ērtu plānojumu; mazāku uzmanību veltām dažādiem ieņēmumu rādītājiem.

– Jūs turpināt aktīvi pētīt kaimiņu tirgu. Kāda situācija viņiem ir ar lofta stila apartamentiem?

– Tirgi ir jānodala: situācijas Baltijas valstīs stipri atšķiras. Lietuvā, piemēram, investori par salīdzināmiem mājokļiem ar Rīgas mājokļiem gūst no nomas 15-16 eiro mēnesī. Arī šo mājokļu pārdošanas cenas viņiem ir augstākas – 1 600 – 2 200 eiro par kvadrātmetru (bieži vien bez apdares). Viļņā 2017.-2018.gadā tika realizēti gandrīz desmit lofta projektu (V50, Vytenio panoramos, Loft Facroty un citi), un šis process turpinās pārsvarā bijušajās rūpnieciskajās teritorijās. Projekti labi izskatās prezentācijās, ar lieliskām mājaslapām. Bet patiesībā viss ir vienkāršāk. Šogad attiecīgajā segmentā Lietuvā es neredzēju kvalitatīvus piedāvājumus.

Taču uzzināju par kādu interesantu indikatoru, kas skar jaunos mājokļus, pie kuriem pieder visi lofta un nelieli apartamenti. Mūsu dienvidu kaimiņi cenšas, lai Viļņā vienmēr būtu gatavi vai būtu būvniecības stadijā tik daudz jaunu dzīvokļu, lai ar tiem varētu tirgoties vēl pusotru gadu. Tās ir apmēram 7 000-7 500 vienību. Pašlaik Lietuvā ir diezgan aktīvs nekustamā īpašuma tirgus: ažiotāžas dēļ izraisīts pieprasījums un tirgus ņem jebkuru preci. Taču, noliekot malā emocijas un vērtējot no ekonomikas viedokļa, tad investīciju atdeves rādītāji mikroprojektos turpmākos 13-15 gadus un 5-6% rentabilitāte liecina par pārāk augstu pārdošanas cenu.

Igauņiem lofta mājokļi ir daudz kvalitatīvāki. Viņiem arī apartamentu ar apdari pārdošanas cenas ir augstākas − tās sasniedz 2 200- 3 300 eiro par kvadrātmetru. Nomas likmes − 17- 20 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Atdeves rādītāji it kā būtu labi. Tomēr arī Igaunijā, manuprāt, nomas likmēm ir augstākais punkts, un divu gadu laikā pie viņiem mēs varēsim redzēt cenu korekcijas. Pašlaik esošā cenu kārtība ļauj Igaunijas galvaspilsētā parādīties aizvien jauniem kompleksiem − ar savu leģendu un filozofiju, tikai ar viņiem raksturīgu šarmu. Agrāk viņi piedāvāja tikai tādus kompleksus kā Randla 11, kurš izskatījās pēc parastas pārbūvētas kopmītnes, šobrīd viņi daudz radošāk un kvalitatīvāk domā par mājokļa ārējo izskatu un iekšējo plānojumu. Un tam ir pierādījums − Tallinas Space cube, kurš atrodas Ehitae tee 60. Tajā igauņu dizaineri izveidoja divu līmeņu telpas ar platību 23 kvadrātmetri, bet 16 kvadrātmetru numuriņā mēs redzējām atsevišķu guļamo zonu.

Pēdējos gados sešās valstīs pētīju lofta kompleksus un mazus mājokļus. Mans secinājums: lai notiktu to attīstība, nepieciešams liels pieprasījums. Līdz ar to gan Prāgā, Varšavā, Helsinkos un pat Berlīnē redzam identiskus mūsu mājokļu kompleksus, tie atšķiras ja nu vienīgi ar lielāku platību un Eco Olive Eco Olive BAROMETRS 60 ROMĀNS VAŠČENKO M2_251_7_M2_ 23.08.2018 15:37 Страница 60 augstākām cenām. Mūsu piedāvātie plānojumi, piemēram, kompānijas Merks projektos, ar kuriem daudz strādāju agrāk, nav sliktāki.

Visinteresantākie nomas mājokļu risinājumi Eiropā tiek piedāvāti Amsterdamā. Tur starptautiski investīciju fondi būvē studentiem domātas specializētas viesnīcas pat ar 1 000 mājokļu vienībām. Tādos projektos ir gan restorāni, gan trenažieru zāles, gan bibliotēka, gan mazgātuve. Viņiem 14 kvadrātmetru liels numurs diennaktī maksā, sākot no 53 eiro, divvietīgs 21 kvadrātmetru liels numurs − no 83 eiro. Studentiem dzīvošana šādā mājokli izmaksā no 600 līdz 1 700 eiro mēnesī. Mazumtirdzniecībā numuru fondu nav iespējams nopirkt – šo kompleksu operatori ir starptautiski tīkli.

Un tomēr radošu un kvalitatīvu mini apartamentu Eiropā nav tik daudz. Minēšu tikai vienu tīklu, tā starptautiskais zīmols – Zoku. Šim tīklam piemīt dabisks kultūras un viesnīcu biznesa savienojums, tam ir teicami plānojuma risinājumi, kādi ir tikai labākajiem dzīvojamajiem Eiropas mikroprojektiem ar augstas klases atpūtas servisu jauniešiem.

Mūsu biznesā ir svarīgi ne tikai uzbūvēt ēku cilvēku izmitināšanai. Svarīgi ir to kvalitatīvi izmantot – vadīt, gūstot peļņu. Tā ir labākā cenas noteikšanas stratēģija, nodrošinot augstus viesnīcas ienākumus, par pamatu ņemot pieprasījuma prognozes. Ja runājam vienkāršāk, – tā ir atbilstoša numuriņa pārdošana atbilstošam viesim par atbilstošu cenu atbilstošā mirklī. Un pašlaik, kad pasaulē robežām vairs nav nozīmes, jāspēj pareizi raksturot savu mini viesnīcu un piesaistīt ārzemju klientus. Tas nav tikai reāls darbs ar SEO speciālistiem, bet arī dažādu kultūras pasākumu rīkošana klientiem.

Runājot par pēcpadomju telpu, gribu akcentēt apartamentu viesnīcu būvniecību Maskavā un Pēterburgā. Šeit simpātijas izraisa kompāniju grupas Pioneer aktīvā rīcība, tā realizē Krievijā četrus savus projektus. Pašlaik apartamentu viesnīcu tīklā YE’S tiek realizēti divi projekti ar kopējo numuriņu fondu – gandrīz 1 500 mājokļu vienību. Notiek YE’S apartamentu viesnīcu tīkla paplašinājuma mēģinājums Kazahstānas pilsētā Astana.

Krievijā vēl aizvien radoši darbojas zīmola Mama Ro komanda – apartamentu komplekss īstermiņa nomai. Tik radošu telpas plānošanu, tādus apartamentu stilizācijas risinājumus var rast tikai tad, ja ir simtprocentīga interese par procesu un kvalitatīva iegūtā izglītība. Un ar to Mama Ro īpašniekiem viss kārtībā, viņiem ir režisora diplomi. Ieejiet viņu vietnē, un es garantēju, ka gūsiet milzīgu estētisku baudu!

Minot citas NVS valstis, pastāstīšu par Gruziju. Batumi un Tbilisi, šajā mirklī tās piedzīvo dažādu ārzemju investoru grupu intereses uzplaukumu − no Izraēlas, Turcijas un daudzām citām Eiropas valstīm. Gruzijas tirgus atrodas savas attīstības sākuma stadijā, tajā skaitā arī cenu ziņā, kurām ir milzīgs kāpuma potenciāls. Tādēļ piedāvājumos investoriem parādās dzīvojamie un viesnīcu kompleksi ar 20-23% ienesīgumu gadā un ar atmaksas periodu no pieciem līdz astoņiem gadiem. Tur ir milzīgi projekti ar 2 000- 3 000 numuriem. Ir efektīgi arhitektoniski risinājumi, lieliska atrašanās vieta; piemēram, Batumi komplekss Allianz Palace, kura būvniecība tiks pabeigta 2020.gadā. Ar tā vadību un apartamentu iznomāšanu nodarbosies starptautiska amerikāņu kompānija McInerney Hospitality International. Mums Latvijā tāda struktūra nedarbotos, jo mūsu tirgus peļņas līmenis pat nepieļauj iespēju nodot apartamentu vadību cita rokās.

− Noslēdzot mūsu sarunu: vai mazu apartamentu attīstība Latvijā ir perspektīva? Vai gaidāt nomas mājokļu ienesīguma rādītāju kāpumu?

– Par prognozēm Latvijas tirgū negribu spriest. Es cenšos būt piesardzīgs attiecībā uz argumentiem par papildu ienākumiem no turpmāko nomas likmju kāpuma. Neredzu nevienu priekšnoteikumu ne valstī, ne ārpus tās robežām, kurš liecinātu, ka minētais kāpums būtu augstāks par inflāciju. Gluži otrādi, pieļauju, ka pēc diviem gadiem cenu kāpums samazināsies, un tam es būšu gatavs. Savos aprēķinos paredzu iespēju, ka nomas likmes katru gadu varētu samazināties par 1-3%. Viens no galvenajiem šādas skepses iemesliem, iespējams, ir piedāvājumu skaita pieaugums. Arī augstskolas būvē savas studentu viesnīcas, piemēram, RSU Dārza ielā, arī citi apbūvētāji attīsta savus projektus. Tas ir laiks, kad samazinās iedzīvotāju skaits un pieaug dzīvojamo viesmīlības objektu uzturēšanas pašizmaksas, tādēļ pieļauju, ka tuvākajā laikā būs jāstrādā vēl cītīgāk, bet peļņa būs mazāka.

Romāns Golubevs,
žurnala "Kvadratmetrs" un portālu www.varianti.lv un www.bn.ru/latvia redaktors